Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо

В кризис недовольных стало больше. В этом, в частности, убеждают опросы, организованные Федеральной службой государственной статистики (Росстатом). С 2008 года доля представителей розничной торговли, жалующихся на недостаток платёжеспособного спроса и высокие налоги, увеличилась примерно на четверть. А вот общая масса недовольных завышенной арендной платой за кризисный период даже немного снизилась. Что на самом деле не столько обнадёживает, сколько, наоборот, показывает остроту нынешнего положения и вызывает тревогу за владельцев как торговых, так и офисных помещений. Какие причины способствуют снижению цен на офисную и торговую недвижимость рассказал Президента Гильдии Юристов Рынка Недвижимости Олег Сухов.

Снижение цен на офисную и торговую недвижимость неминуемо

Цены падают…

Объяснить нынешнее более-менее спокойное отношение предпринимателей к ценам на коммерческие помещения можно только явным падением этих самых цен. Сразу оно в глаза вроде бы не бросается. По данным сайта «Росриэлт», в среднем по России снять офис и впрямь теперь можно на 6,22% дешевле, чем в марте 2009 года. Однако покупка офиса в данный момент обойдётся на 1,98% дороже, чем семь с половиной лет назад. А торговые помещения как будто и вовсе переживают подобие ценового бума. Средняя цена их квадратного метра, выставленного на продажу, поднялась за тот же срок на 4,06%, а сдающегося в аренду – на невероятные 28,5%.

Но примите во внимание, что мы сейчас говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция.

Всего с марта 2009 года и по сегодняшний день она составила около 80%. Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз. При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости.

С января, по подсчётам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75%, а на торговые площади – и вовсе на 17,47% (и, соответственно, на 3,23% и 5,3% на аренду). Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперёд». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.

Из-за снижения экономической активности

Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2% меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано. По оценке экспертов из компании ILM, страна последние годы потеряла около шести миллионов рабочих мест.

В результате, по подсчётам экспертов компании «Knight frank», в 2015 году доля не нашедших применения офисных площадей достигла только в столице рекордной отметки в 3 миллиона квадратных метров, или 20% от имеющегося фонда.

В течение 2016 года фонд увеличится ещё на 650 тысяч метров, которые удастся поглотить примерно на треть. То есть новый рекорд по количеству вакантного офисного пространства будет поставлен в самое ближайшее время. Аналогичные «достижения» прогнозируют аналитики и в секторе московской торговой недвижимости. По их прикидкам, доля незанятых площадей в нём увеличится до конца года на 3,3% и достигнет 16,4%.

И усиления налогового гнёта

В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти для недвижимости покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во всё возрастающих затратах на их содержание. Эти затраты может позволить себе не каждый кандидат в собственники.

Речь, во-первых, идёт о налоге на недвижимость. С 2015 года он начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. В 2015 году владельцы коммерческой недвижимости заплатили налогов в шесть раз больше, чем должны были по старым правилам.

Во-вторых, помимо налогов, приходится вносить арендную плату за землю, на которой расположен торговый или офисный центр. Здесь новых ставок не вводили. Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Очевидно, есть в этом некоторая странность. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот её кадастровая стоимость отчего-то всё равно ползёт вверх.

Падение спроса продолжится

В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.

А изменений действительно пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли в течение всего 2016 года и незначительный рост того и другого в 2017 году. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдёт.

При этом должны вступить в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, по расчётам аналитиков компании «Colliers International», займёт три или даже четыре года.

Также в ближайшие два года на офисные и торговые строения дополнительно увеличится налогообложение. То есть налоговая нагрузка возрастёт ещё на четверть, чем сделает коммерческие здания ещё менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.

Впереди волна банкротств

Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. В 2014 году несостоятельным признан «Морской бизнес-центр» в Калининграде. Сейчас проходят процедуры банкротства сети торгово-развлекательных центров «Торговый квартал», ТРЦ «КомсоМОЛЛ» и «Покровский пассаж» и ряда других крупных бизнес-центров. Многим такая процедура пока только угрожает (например, торговым центрам «Столица» в Ижевске и Перми), но угроза становится всё более явной. Вряд ли стоит сомневаться, что очень скоро нас ждёт целая волна банкротств в этой сфере.

Магнитогорские почтовики перехватывали наркотики из Голландии

За это их удостоили наград. В области поблагодарили сотрудников почты, пресекающих международный наркотрафик.

Магнитогорские почтовики перехватывали наркотики из Голландии

Весь город — как на ладони. «Улицы Онлайн» в твоем смартфоне

Прогресс не стоит на месте, ведь сегодня мы можем смотреть за улицами городов даже на экранах наших смартфонов.

Весь город — как на ладони. «Улицы Онлайн» в твоем смартфоне

У магнитогорца из машины украли документы и деньги

Поисками преступника занимается полиция.

У магнитогорца из машины украли документы и деньги

Учителя уволили за вызов чудовища и странные картинки в соцсети

Школьники сняли на видео, как педагог одной из школ Троицкого района читает заклинания на перемене.

Учителя уволили за вызов чудовища и странные картинки в соцсети

Разыскиваются очевидцы ДТП, в котором сбили пешехода

Пострадавший мужчина спустя неделю умер в больнице.

Разыскиваются очевидцы ДТП, в котором сбили пешехода

В горбольнице №3 прошли пожарные учения

По легенде, 100 человек эвакуировали, а в «горящем» здании остались сотрудницы лаборатории и лежачая пациентка.

В горбольнице №3 прошли пожарные учения

Прогноз погоды на среду

Завтра, 22 мая, в городе будет переменная облачность. Днем воздух прогреется до 12-13 градусов тепла, ночью похолодает до +6. Ветер слабый, северо-западный, с отдельными порывами до 12 м/с. Атмосферное давление — 729 мм. рт. ст. (в пределах нормы).

Прогноз погоды на среду

Чёрный едкий дым. Крупный пожар. На левом берегу горит промзона

Очевидцы присылают фото из разных частей города.

Чёрный едкий дым. Крупный пожар. На левом берегу горит промзона

Челябинск оказался в топе грубых городов

Более 20 магнитогорцев сегодня отправили в армию

Этой весной ряды российской армии пополнят почти 400 новобранцев.

Более 20 магнитогорцев сегодня отправили в армию
Вверх
Закрыть
18+