Цены падают…
Объяснить нынешнее более-менее спокойное отношение предпринимателей к ценам на коммерческие помещения можно только явным падением этих самых цен. Сразу оно в глаза вроде бы не бросается. По данным сайта «Росриэлт», в среднем по России снять офис и впрямь теперь можно на 6,22% дешевле, чем в марте 2009 года. Однако покупка офиса в данный момент обойдётся на 1,98% дороже, чем семь с половиной лет назад. А торговые помещения как будто и вовсе переживают подобие ценового бума. Средняя цена их квадратного метра, выставленного на продажу, поднялась за тот же срок на 4,06%, а сдающегося в аренду – на невероятные 28,5%.
Но примите во внимание, что мы сейчас говорили о росте номинальных цен, который с лихвой на протяжении указанного времени перекрывала инфляция.
Всего с марта 2009 года и по сегодняшний день она составила около 80%. Если номинальная стоимость коммерческого сегмента недвижимости за семь с лишним лет почти не изменилась, то реальная сократилась в несколько раз. При этом нынешний год ударил уже и по номинальной стоимости.
С января, по подсчётам экспертов сайта «Росриэлт», цены на офисы в среднем снизились на 8,75%, а на торговые площади – и вовсе на 17,47% (и, соответственно, на 3,23% и 5,3% на аренду). Если добавить сюда почти пятипроцентную инфляцию, то вспоминается известная шутка: «Стояли на краю пропасти, но сделали большой шаг вперёд». Кажется, собственники торговых и офисных объектов в текущем году очутились как раз в такой ситуации.
Из-за снижения экономической активности
Ситуация эта тем не менее закономерна. Она отражает неизбежное при нынешнем экономическом спаде снижение спроса на коммерческие помещения. Кризис разоряет предприятия и выгоняет сотрудников на улицу. В первом полугодии 2016 года, по статистике Росстата, было зарегистрировано на 8,2% меньше коммерческих организаций, чем ликвидировано. По оценке экспертов из компании ILM, страна последние годы потеряла около шести миллионов рабочих мест.
В результате, по подсчётам экспертов компании «Knight frank», в 2015 году доля не нашедших применения офисных площадей достигла только в столице рекордной отметки в 3 миллиона квадратных метров, или 20% от имеющегося фонда.
В течение 2016 года фонд увеличится ещё на 650 тысяч метров, которые удастся поглотить примерно на треть. То есть новый рекорд по количеству вакантного офисного пространства будет поставлен в самое ближайшее время. Аналогичные «достижения» прогнозируют аналитики и в секторе московской торговой недвижимости. По их прикидкам, доля незанятых площадей в нём увеличится до конца года на 3,3% и достигнет 16,4%.
И усиления налогового гнёта
В общем, действия владельцев коммерческих помещений логичны. Они просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти для недвижимости покупателей. Но во втором случае проблема заключается не только в малой доходности объектов, но и во всё возрастающих затратах на их содержание. Эти затраты может позволить себе не каждый кандидат в собственники.
Речь, во-первых, идёт о налоге на недвижимость. С 2015 года он начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. В 2015 году владельцы коммерческой недвижимости заплатили налогов в шесть раз больше, чем должны были по старым правилам.
Во-вторых, помимо налогов, приходится вносить арендную плату за землю, на которой расположен торговый или офисный центр. Здесь новых ставок не вводили. Так что вся проблема упирается «всего лишь» в неуклонный рост кадастровой стоимости и, следовательно, счетов, по которым собственники платят в казну. Очевидно, есть в этом некоторая странность. Как известно, кадастровая стоимость должна отражать рыночную, а на рынке недвижимость как минимум не прибавляет в цене. Но вот её кадастровая стоимость отчего-то всё равно ползёт вверх.
Падение спроса продолжится
В сухом остатке получаем следующее. Доходы коммерческих и торговых центров из года в год падают, а расходы неуклонно увеличиваются. Вывод очевиден: если тенденции не изменятся, коммерческая недвижимость, по крайней мере некоторая ее часть, превратится в полный неликвид.
А изменений действительно пока ждать не приходится. Минэкономразвития прогнозирует дальнейшее падение реальных доходов населения и оборота торговли в течение всего 2016 года и незначительный рост того и другого в 2017 году. Следовательно, всплеска спроса на офисы и торговые точки в ближайшие полтора года не произойдёт.
При этом должны вступить в эксплуатацию достраивающиеся офисные и торговые центры, поглощение которых, по расчётам аналитиков компании «Colliers International», займёт три или даже четыре года.
Также в ближайшие два года на офисные и торговые строения дополнительно увеличится налогообложение. То есть налоговая нагрузка возрастёт ещё на четверть, чем сделает коммерческие здания ещё менее интересными для покупки и поспособствует дальнейшему снижению цен на них.
Впереди волна банкротств
Насколько именно снизятся цены, сейчас сказать невозможно. Зато куда яснее проглядывают иные последствия падения спроса на торговые и офисные помещения. В 2014 году несостоятельным признан «Морской бизнес-центр» в Калининграде. Сейчас проходят процедуры банкротства сети торгово-развлекательных центров «Торговый квартал», ТРЦ «КомсоМОЛЛ» и «Покровский пассаж» и ряда других крупных бизнес-центров. Многим такая процедура пока только угрожает (например, торговым центрам «Столица» в Ижевске и Перми), но угроза становится всё более явной. Вряд ли стоит сомневаться, что очень скоро нас ждёт целая волна банкротств в этой сфере.
