Сообщить новость

Какие проверять документы при покупке квартиры. ТОП-5 актуальных вопросов

Выбирая недвижимость, россияне учитывают десятки различных факторов: от экологии района и состояния дома до порядочности соседей. Но при этом часто забывают о главном — юридической чистоте объекта. Всего одна ошибка, один неизученный документ — и новоселье может обернуться целым ворохом правовых проблем. Как по бумагам отличить настоящего владельца от мошенника, зачем сверять планировку с техпаспортом, где искать «родословную» жилья и чем опасны продавцы со странностями? На самые острые вопросы, с которыми сталкиваются покупатели квартир, ответил столичный адвокат Олег Сухов.

Какие проверять документы при покупке квартиры. ТОП-5 актуальных вопросов

1. Как узнать, что продавец — настоящий хозяин жилплощади?

Сперва следует запросить свежую выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней будет указано, кто владеет квартирой, не находится ли она в залоге или под арестом.

Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор купли-продажи или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда и т.д. Требуйте только подлинники.

Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки.

Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят. Подобные ситуации — не редкость, особенно, когда дело касается подаренных и унаследованных «квадратов». Здесь нужно быть готовым к тому, что после заключения сделки даритель вдруг потребует жилье обратно, сославшись на свою недееспособность, или опоздавшие наследники захотят получить причитающуюся им долю. Опять-таки, может вскрыться фальсификация документов. Продавца ждет суд, а покупатель рискует остаться и без жилплощади, и без денег.

Отсюда вывод: заключайте сделку, только когда все бумаги в идеальном состоянии, а срок исковой давности по предыдущим операциям уже истек.

2. Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?

Да. Для этого потребуется расширенная версия выписки из ЕГРП. Она позволит установить полную родословную жилья с 1998 года, то есть с момента создания реестра. Из документа вы узнаете, когда, к кому и на каком основании переходила квартира за это время, в каких судебных спорах фигурировала. Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.

Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорывает трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель.

Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

3. Вдруг кто-то из прежних жильцов сохранил прописку? Как это выяснить?

Попросите у продавца расширенную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех, кто регистрировался в квартире с момента постройки дома по сегодняшний день, а также о том, куда и по какой причине эти люди выписались. Например, если один из жильцов умер, документ должен включать данные из свидетельства о смерти: номер, дату и время.

Особое внимание обратите на информацию о гражданах, которых сняли с учета временно: для службы в армии, зарубежной командировки, лечения или отбытия наказания. Даже спустя несколько лет они могут вернуться и заявить о своих правах на проживание.

Важно узнать, кто жил в квартире в ходе приватизации, были ли среди них дети. Если ребенок не попал в число собственников в 1990-х, то после совершеннолетия за ним сохраняется право на однократную приватизацию. Проще говоря, он сможет в любой момент оспорить вашу сделку в суде. Стоит ли идти на такой риск — решать только вам.

4. В квартире была сделана перепланировка — законно ли это?

Чтобы в этом разобраться, понадобится технический паспорт квартиры. Во-первых, он не должен содержать так называемых «красных линий», которыми обозначаются несогласованные переустройства. Во-вторых, даже когда документ чист, стоит сравнить план-схему объекта с реальной планировкой самому или с помощью техника БТИ. Он легко определит и зафиксирует любые отклонения. Если те будут существенными, пусть продавец предъявит разрешение от местных властей либо решение суда об узаконивании перепланировки — без этих бумаг она будет считаться самовольной. А вы, решив приобрести такую недвижимость, возьмете на себя всю ответственность за нарушения.

Легализовать изменения постфактум непросто: необходимо собрать множество документов, заплатить штраф, а, возможно, и провести дорогостоящий ремонт. Некоторые перепланировки в принципе нельзя согласовать.

Например, совмещение балкона с комнатой, арку в несущей стене, объединение газифицированной кухни с гостиной и т.д. В такой ситуации придется за свой счет вернуть квартире прежний вид, а при отказе жилье могут продать в принудительном порядке.

5. Продавец ведет себя неадекватно — что делать?

Убедиться в его дееспособности. Причем это нужно сделать, даже когда хозяин квартиры вызывает у вас полное доверие: хорошие манеры и полный пакет документов на недвижимость не мешают человеку состоять на учете у психиатра, принимать сильнодействующие препараты или ежемесячно уходить в запой. Так что если не хотите в будущем потерять жилье и увязнуть в спорах — потребуйте у продавца свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а в день заключения сделки проведите медицинское освидетельствование. При сомнениях в подлинности документов или отказе собственника от процедуры лучше подыскать другую квартиру.

При поддержке ММК Магнитогорск выходит на новый уровень оказания высокотехнологичной медицинской помощи

Группа ММК завершила очередной этап инвестиционной программы по модернизации Центральной клинической медико-санитарной части (АНО «ЦКМСЧ») в Магнитогорске. Результат проделанной работы - обновлённое и оснащённое самым современным медицинским оборудованием отделение сосудистой хирургии.

При поддержке ММК Магнитогорск выходит на новый уровень оказания высокотехнологичной медицинской помощи

От чего необходимо защищать дома и дачи в первую очередь?

Наибольший финансовый ущерб происходит из-за воздействия огня.

От чего необходимо защищать дома и дачи в первую очередь?

При участии ММК юные таланты стали призерами конкурса «Инженерные кадры России»

На ХI Всероссийском профориентационном конкурсе «Инженерные кадры России» (ИКаР), состоявшемся в Челябинске, сразу несколько детских образовательных учреждений Магнитогорска заняли призовые места. ММК оказывает лучшим юным умам города и всего региона всестороннюю поддержку – от прямого финансирования до организации участия в интеллектуальных соревнованиях, таких как ИКаР.

При участии ММК юные таланты стали призерами конкурса «Инженерные кадры России»

ККР федерального значения: южноуральцы могут бесплатно уточнить границы земельных участков

С 1 марта 2025 года межевание земельных участков стало обязательным условием для сделок с недвижимостью. Теперь продать, подарить или обменять участок без точных границ, зафиксированных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), невозможно. Чтобы помочь собственникам, государство проводит комплексные кадастровые работы (ККР), которые позволяют бесплатно уточнить границы земель. В региональном Управлении Росреестра и филиале Роскадастра пояснили, как проходят эти работы на Южном Урале.

ККР федерального значения: южноуральцы могут бесплатно уточнить границы земельных участков

В преддверии 80-летия Победы Росреестр напоминает о льготном оказании услуг участникам СВО и ветеранам войны

В преддверии 80-летней годовщины Победы в Великой Отечественной войне Управление Росреестра по Челябинской области и региональный филиал ППК «Роскадастр» напоминают южноуральцам о льготном оказании ряда услуг для участников специальной военной операции (СВО) и ветеранов войны.

В преддверии 80-летия Победы Росреестр напоминает о льготном оказании услуг участникам СВО и ветеранам войны

Полицейские Магнитогорска встретились с представителями организаций пассажироперевозчиков и легкового такси

В Госавтоинспекции УМВД России по городу Магнитогорску состоялась встреча сотрудников полиции с представителями легкового такси, которая была посвящена разъяснению мошеннических схем.

Полицейские Магнитогорска встретились с представителями организаций пассажироперевозчиков и легкового такси

В Челябинской области окончено расследование уголовного дела в отношении местного жителя, обвиняемого в убийстве знакомого более 23 лет назад

Следователем Ленинского межрайонного следственного отдела СУ СК России по Челябинской области завершено расследование уголовного дела в отношении 55-летнего местного жителя, обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 105 УК РФ (убийство).

В Челябинской области окончено расследование уголовного дела в отношении местного жителя, обвиняемого в убийстве знакомого более 23 лет назад

Россыпью заслуженных наград ознаменовалась поездка учащихся Детской музыкальной школы №3

Ребята ездили на IV международный конкурс исполнителей на народных инструментах им. Е.Ф. Куревлева, состоявшийся с 17 по 19 апреля в городе Орск.

Россыпью заслуженных наград ознаменовалась поездка учащихся Детской музыкальной школы №3

Росгвардейцы обезвредили артиллерийский снаряд, найденный местными жителями в Челябинской области

Сотрудники группы разминирования ОМОН «Атом» Управления Росгвардии по Челябинской области уничтожили боеприпас, найденный местными жителями при проведении земельных работ около одного из частных домов города Нязепетровска.

Росгвардейцы обезвредили артиллерийский снаряд, найденный местными жителями в Челябинской области

Магнитогорские спортсмены приняли участие на Чемпионате России по спорту слепых в дисциплине плавание

С 14 по 18 апреля 2025 года в Калуге прошёл Чемпионат России по спорту слепых в дисциплине плавание, собрав около 100 спортсменов из 23 регионов страны.

Магнитогорские спортсмены приняли участие на Чемпионате России по спорту слепых в дисциплине плавание
Вверх
18+