Общее правило
Налог нужно платить не с цены квартиры, а с дохода, который вы получили. То есть, с разницы между суммой покупки и продажи.
Главное правило — налог не нужно платить, если вы владели жильём более пяти лет.
Продавай и не плати
Однако не все собственники знают, что можно продать недвижимость без налога и раньше. Есть три случая, при которых вы можете не ждать и продать квартиру без налога хоть сразу после покупки.
1. Продали не дороже, чем купили.
Если цена продажи равна или меньше цены покупки, и вы можете подтвердить это документами, налога не будет.
«Есть важный нюанс: если квартира приобретена после 1.01.2016 года, то цена продажи должна быть не меньше, чем 70% её кадастровой стоимости. Это правило введено для борьбы с теми, кто специально занижает стоимость в договоре купли-продажи, чтобы уйти от налогов», — отмечает юрист Виктория Шергина.
2. Продали недвижимость за один миллион или меньше.
Один миллион — это имущественный вычет, который можно применить даже если у вас нет документов, подтверждающих сумму покупки квартиры. Например, если квартиру получили в наследство, по приватизации или документы утеряны.
Правило о 70% кадастровой стоимости тут тоже работает: если квартиру продали дешевле, то за доход возьмут 70% кадастровой стоимости.
3. Семья с детьми продала недвижимость для улучшения жилищных условий.
Если в 2021 году и позже семья продала квартиру и сразу же купила жилье побольше, налог платить не надо. Сколько времени прошло с покупки не имеет значения.
При этом необходимо соблюсти следующие условия:
— у собственника квартиры или его супруги есть минимум двое несовершеннолетних детей, либо детей не старше 23 лет, если они учатся очно. Либо собственник — это ребёнок в такой семье,
— не позднее 30 апреля следующего года была приобретена другая квартира, которая больше прежней по площади или кадастровой стоимости,
— на момент продажи ни у кого из членов семьи нет другого жилья, площадь которого в совокупности превышает 50% площади приобретённого жилья.
— кадастровая стоимость жилья не превышает 50 млн рублей.
Продать через три года без уплаты налога
В некоторых случаях можно продать квартиру без налога через три года владения.
1. Жилье, которое продаёте — это ваше единственное жилье.
У собственника нет других жилых помещений во владении: ни квартир, ни домов, ни долей. Если вы владеете жильём совместно с супругом, оно тоже считается.
Исключение: Возможно, у вас было ещё жильё, но его вы продали в течение 90 дней после покупки нового.
2. Жилье получено по приватизации, в дар от близкого родственника, в наследство или по договору ренты
Если жильё досталось вам от одного из родственников: родителя, ребёнка, бабушки или дедушки, брата или сестры, тогда нужно ждать всего три года, чтобы не платить налог. Если это наследство, то дата отсчитывается со дня смерти наследодателя.
Нюансы: 1) Если жилье получено в наследство или подарок от близкого родственника, при продаже доходы можно уменьшить на расходы, которые понес даритель или наследодатель
2) При продаже раньше минимального срока можно применить вычет в 1 млн.
Важно! Если вы получаете недвижимость по наследству или в дар от близкого родственника, озаботьтесь получением правоустанавливающих документов. Особенно если собираетесь продавать недвижимость раньше минимального срока владения.
О сроках
Важно понимать, с какой даты считается срок владения недвижимостью.
Если право на недвижимость устанавливает договор о купле-продаже, тогда срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности. Дата договора или оплаты не имеет значения.
Если заключался договор долевого участия или договор уступки, срок владения квартирой считается с момента полной оплаты по ДДУ.
При получении квартиры в наследство срок владения считается с даты смерти наследодателя. При этом если часть объекта уже принадлежала наследнику раньше, то срок владения считается с даты регистрации права собственности на первую долю, отмечает Минфин (Письмо от 25.12.2019 г. № 03-04-05/101456).
При дарении недвижимости срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности. Но, по аналогии с наследованием, если часть недвижимости принадлежала одаряемому и раньше, то срок владения считается с даты регистрации права собственности на первую долю.
В случае приватизации срок владения считается с даты регистрации права собственности. Исключение — если приватизация произошла до 1998 года. То есть если вы приватизировали квартиру в 1997 году, а зарегистрировали право собственности только в 2021 году, ждать пять лет для продажи жилья не нужно.
Если право собственности признавалось через суд, тогда срок владения будет исчисляться с даты вступления в силу решения суда.
В случае реновации срок владения квартирой считается с даты возникновения права собственности на старую квартиру.
Новости без цензуры и эксклюзив — в нашем телеграм-канале. Если вы стали свидетелем чрезвычайного происшествия и у вас есть фото или видео — сообщайте нам в группу «ВКонтакте» «Магсити74 — новости. Магнитогорск (18+)» или по электронной почте 313304@bk.ru.
