После рекордных продаж конца 2014 года стоимость жилья в России действительно пошла вверх на 3-8% в зависимости от сектора, но, скорее, по инерции. К марту 2015-го от эйфории продавцов не осталось и следа. На фоне резкого увеличения объема предложения — в среднем по стране на 30-40% за I квартал — спрос фактически замер. В секторе новостроек количество сделок сократилось на 20%, «вторичка» в разных регионах потеряла от 15 до 40%. Сказались падение доходов населения и резкое удорожание ипотеки. После того как ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, часть банков полностью прекратили выдачу кредитов, часть ужесточили требования: ставки взлетели до 20% годовых, первоначальный взнос стал выше в два раза. Позволить себе такой дорогой займ могли единицы.
Именно тогда, весной 2015 года участники рынка начали ту самую негласную «игру на понижение», которую мы наблюдаем до сих пор. Удерживая номинальные цены от обвала, застройщики решили стимулировать спрос при помощи акций и бонусов.
«Вторичка» ответила активным торгом. Уже к концу года 8 из 10 объектов недвижимости по стране продавалось на условиях дисконта, а размер скидок по отдельным сегментам достигал 30%. И если заявленная стоимость «квадрата» по итогам 2015-го в среднем упала на 5-6%, то реальная снизилась на 15%.
Ставка на демпинг отчасти себя оправдала: во втором полугодии покупателей удалось вернуть на рынок, однако к последующему удорожанию метра это не привело. Наоборот: высокая конкуренция, пиковые объемы строительства и стремительно ухудшающийся уровень благосостояния населения требовали все новых и новых уступок от продавцов.
В 2016-м официальная динамика цен в общих чертах повторила прошлогоднюю: небольшое оживление в первом квартале, сокращение во втором, стабилизация летом, после — символический осенний рост на 1-2%, который уже к декабрю сменился спадом. При этом на деле как «первичка», так и вторичный рынок по-прежнему выживали благодаря скидкам.
Соотношение дисконтных сделок к обычным весь год держалось на максимуме — 8 к 10. Правда, бонусы стали чуть скромнее: теперь это около 8% против 10-15% в 2015-м. Таким образом, за последние 11 месяцев жилье в России формально просело на 5,5%, а с учетом акций и торга — на 12%. В общей сложности за два кризисных года недвижимость подешевела почти на четверть.
Во многом спасти цены от большего провала в этот период помогла льготная ипотека. По данным Минстроя, в 2015-м в рамках программы россияне оформили жилищных кредитов на 374 млрд рублей, за три квартала 2016-го — еще на 812 млрд. По сути, каждая вторая новостройка в стране была куплена с субсидированием.
А после того как в уходящем году ЦБ снизил ключевую ставку до 10 %, понемногу начала оживать и «вторичка». Банки, получившие доступ к дешевым ресурсам, включились в конкурентную борьбу за заемщика, за свой счет понижая проценты не только на строящееся, но и на готовое жилье. В результате разница между льготными и обычными ставками сократилась до минимума, а сами показатели вернулись на уровень 2014 года.
На этой оптимистичной ноте действие программы субсидирования завершится. Что ждет ипотечный рынок дальше, определенности нет. Власти уверены: население будет активно брать кредиты и без господдержки. По расчетам АИЖК в следующем году банки выдадут покупателям жилья 1,7 трлн рублей, превысив результат 2016-го на 12%. Звучит обнадеживающе, но верится с трудом. Во всяком случае, в первом полугодии никаких предпосылок для активного роста нет. К февралю-марту ставки на новостройки, скорее всего, подтянутся до «вторички», то есть до 13-14%.
Россияне же беднеют третий год подряд, рабочих мест в стране с 2014-го тоже не прибавилось. Те, кто мог и хотел взять ипотеку, уже это сделали. Остальные либо ждут дальнейшего падения ставок, либо отложили решение вопроса до лучших времен. Отчасти оживить ситуацию позволило бы снижение ключевой ставки до 9-9,5%.
Но Центробанк ясно дал понять — до II квартала 2017-го никаких изменений не будет. Да и каким на самом деле окажется решение регулятора сейчас можно только гадать.
Вслед за спросом на ипотеку в ближайшие пару месяцев упадет и стоимость квадратного метра. Чтобы удержать клиента участникам рынка придется дополнительно скинуть 2-5% от формального ценника, либо увеличить скрытый дисконт. И это отступление, по всей вероятности, станет последним в 2017 году. По крайней мере, для «первички». С августа цены в секторе начнут расти и к концу IV квартала прибавят около 5-7%.
Причины просты. Во-первых, сработает дефицит предложения. С прошлого года девелоперы очень осторожно закладывают новые объекты, уменьшается и количество самих игроков.
Во-вторых, в нынешних условиях для девелоперов прибавка к цене в 5-7% — это тот минимум, который необходим, чтобы покрыть инфляцию и хоть чуть-чуть отыграть кризисные потери. А их накопилось немало. Чего стоит одна просрочка по займам: до кризиса ее размер не превышал 8%, теперь к проблемным относится каждый четвертый кредит. Если затянуть пояс потуже, для многих компаний он превратится в удавку.
