Собственникам жилья важно разбираться в некоторых вопросах. Мы подготовили памятку, в которой собрали основную информацию для ознакомления.
Совместная и долевая собственность
Если права на квартиру есть у нескольких человек — это общая собственность. Она может быть совместной и долевой. Это важно знать тем, кто владеет недвижимостью вместе с другими членами семьи.
Совместная собственность
— Доли каждого владельца не определены. Предполагается, что каждый имеет равные права, если нет брачного договора.
— Квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью супругов, даже если оформлена только на одного.
— Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы распорядиться своей частью, нужно сначала выделить доли всем сособственникам.
— Если один супруг совершает сделки с квартирой, нужно нотариальное согласие другого супруга или брачный договор.
Долевая собственность
— Известна доля каждого из собственников, она отражается в выписке из ЕГРН.
— Можно продать свою долю отдельно.
— Согласие других собственников для распоряжения долей не требуется, но у них есть преимущественное право покупки.
Запрет на микродоли в жилье
Если в результате сделки с жильем появится доля меньше 6 квадратных метров, то Росреестр не зарегистрирует право собственности. Сделка будет считаться ничтожной, однако бывают исключения.
Доли меньше 6 квадратных метров допускаются, если:
— Квартира досталась по наследству
— Доли в собственности появились в результате приватизации.
— Доли выделили после вложения маткапитала.
— Уже была микродоля в собственности до введения запрета.
Как продать долю в квартире
Прежде чем продавать долю стороннему покупателю, нужно предложить ее другим собственникам по той же цене. У них преимущественное право покупки. Направьте каждому из них письменное извещение. Если в течение 30 дней никто не пожелает выкупить долю, можно продавать ее на сторону. Каждому из них нужно направить письменное извещение. Если в течение 30 дней никто не пожелает выкупить долю, можно продавать ее на сторону. Выжидать 30 дней не нужно, если все собственники оформят нотариальный письменный отказ.
Если собственникам не предлагали выкупить долю, то в течение трех месяцев после продажи любой из собственников может потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя. То же касается ситуаций, когда долю предлагали, но не выждали 30 дней или продали по другой цене.
При продаже доли одному из собственников извещать других собственников и получать от них отказ не требуется. Также стоит отметить, что для оформления сделок с долями нужен нотариус. Исключение — продажа долей одновременно всеми собственниками по одной сделке. Для дарения доли спрашивать согласия других собственников не нужно.
Как платить налоги при сдаче квартиры внаем
Доход от сдачи личной квартиры облагается налогом. Для легализации этой деятельности можно зарегистрировать ИП, стать самозанятым или платить НДФЛ как физлицо.
Самозанятость
Ставка составляет 4% в случае, если за квартиру платят физлица, 6% — если организация или ИП. При первой регистрации есть налоговый бонус 10 тысяч рублей. Пока он не закончится, ставка налога на профессиональный доход фактически составит 3 и 4%.
Страховых взносов нет.
Оформить можно, зарегистрировавшись в качестве налогоплательщика на профессиональный доход, чеки в приложении «Мой налог».
Платить НДФЛ как физлицо
Ставка составляет 13%, страховых взносов нет.
Оформление: декларация 3-НДФЛ, можно использовать вычеты.
ИП на УСН «Доходы»
Ставка составляет 6%.
Страховые взносы: в 2023 году — 45 842 рублей + 1% с дохода свыше 300 тысяч рублей. Взносы уменьшают начисленный налог.
Оформление: регистрация в качестве ИП, переход на УСН, книга учета доходов, декларация.
ИП на ПСН (патент)
Ставка составляет 6% с потенциально возможного дохода, который указан в региональном законодательстве.
Страховые взносы: в 2023 году — 45 842 рублей + 1% с потенциального дохода свыше 300 тысяч рублей. Можно вычесть из стоимости патента.
Оформление: статус ИП, покупка патента, книга учета доходов.
Как пересчитать квартплату за время отпуска
У собственников есть право пересчитать стоимость некоторых коммунальных услуг при условии, что в квартире не жили более 5 дней. Правда, в большинстве случаев перерасчет коснется только вывоза мусора. За газ, свет и воду — если нет счетчиков и технической возможности их установить. Плату за отопление и коммунальные услуги для общедомовых нужд не пересчитывают.
Когда подавать на перерасчет
До отъезда или в течение 30 дней после возвращения.
Документы
— Заявление в управляющую компанию со сроками и ФИО каждого отсутствующего.
— Подтверждение отсутствия в квартире. Например, билеты, счет из гостиницы, командировочное удостоверение, справка из санатория.
— Если нет счетчиков — акт об отсутствии технической возможности их установить.
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой
Перепланировку квартиры нужно согласовывать с местной администрацией, но некоторые собственники делают это без разрешения. Поэтому перед приобретением жилья нужно узнать, нет ли в квартире незаконных перепланировок. В ином случае у покупателя могут быть проблемы. Узнать о незаконной перепланировке могут по жалобе соседей или сотрудников коммунальных служб, а также при продаже или других регистрационных действиях с квартирой.
Последствия
— Штраф от 2 тысяч рублей до 2 500 тысяч рублей.
— Текущего владельца обяжут привести жилье в первоначальное состояние за свой счет, если перепланировка нарушает нормы.
— Если владелец не приведет жилье в прежний вид, квартиру могут продать с публичных торгов. Деньги с продажи собственник получит за минусом расходов на переделки.
Как подстраховаться
Чтобы не столкнуться с последствиями в дальнейшем, можно запросить техпаспорт и сверить чертежи с фактическим состоянием квартиры. Лучше обратиться к специалисту, который разбирается в схемах и обозначениях. Если предлагают скидку, стоит сравнить сумму с потенциальными затратами на согласование уже выполненной перепланировки или обратный ремонт.
Как делать ремонт по правилам
Чтобы в процессе ремонта не стать нарушителем, нужно знать правила.
Во-первых, перепланировку и переустройство необходимо согласовывать. Для таких манипуляций нужно заказать проект и согласовать его с органом местного самоуправления.
Во-вторых, шумные работы можно проводить только в разрешенные часы. В каждом регионе свои правила, поэтому нужно найти местный закон.
В-третьих, не стоит забывать о правильном обращении с мусором. Мусор от текущего ремонта, старая мебель и техника относятся к твердым коммунальным отходам. Плата за их вывоз включена в квартплату. Крупногабаритный мусор нужно складировать на специальных площадках у дома. Вывоз мусора от капитального ремонта — за свой счет.
Главное про имущественный вычет
В состав имущественного вычета входят не только расходы на покупку дома или квартиры, но и: участка, разработку сметы, отделочные работы и материалы. Вычет можно оформить по справке из налоговой через работодателя или в упрощенном порядке в личном кабинете, не всегда нужна декларация.
Также важно знать, что расходы на долю ребенка до 18 лет входят в состав вычета родителей. А могут ли супруги получить вычет при покупке жилья у тещи? Муж в таком случае сможет, а жена нет, поскольку мать для нее — близкий родственник. Еще один момент: с 2014 года неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на другой объект. Кроме того, у вычета за покупку нет срока давности — получить его можно и после продажи жилья. Однако вернуть налог можно только за три предыдущих года и последующие.
Новости без цензуры и эксклюзив — в нашем телеграм-канале. Если вы стали свидетелем чрезвычайного происшествия и у вас есть фото или видео — сообщайте нам в группу «ВКонтакте» «Магсити74 — новости. Магнитогорск (18+)» или по электронной почте 313304@bk.ru.
